Sämtliche Erneuerungsarbeiten während eines laufenden Mietverhältnisses sind grundsätzlich zulässig, sofern sie für den Mieter zumutbar sind. Da der Vermieter auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen muss, steht eine rechtzeitige Information über Umfang und Dauer der Arbeiten im Zentrum.
Werterhaltende versus wertvermehrende Investition
Nur wertvermehrende Investitionen berechtigen zu einer Mietzinserhöhung. Eine klare Abgrenzung gegenüber den werterhaltenden Aufwendungen ist somit unumgänglich. Die Reparatur eines Backofens dient beispielsweise dem werterhaltenden Unterhalt. Eine wertvermehrende Investition liegt dagegen bei einer Installation von bisher nicht vorhandenen Einrichtungen im Mietobjekt (z.B. Lifteinbau) vor, wie auch bei einem Ersatz von bestehenden Geräten und Einrichtungen durch solche von besserer Qualität und|oder grösserer Leistungsfähigkeit (z.B. Ersatz von einfach verglasten Fenstern durch solche mit Schallschutz) sowie bei energetischen Verbesserungen.
Wertvermehrender Anteil bei Ersatzinvestitionen
Der Ersatz eines Kühlschranks durch ein gleichwertiges Modell entspricht einem werterhaltenden Unterhalt. Wird jedoch ein Gerät mit einem grösseren Nutzungsvolumen (240 anstatt 160 Liter) eingebaut, resultiert ein Mehrwert. Der Mehrwertanteil besteht aus der Differenz der Kosten zwischen der gewählten wertvermehrenden Lösung und den Auslagen für ein gleichwertiges Produkt. In der Praxis gelangt häufig ein prozentualer Mehrwertanteil der getätigten Investition zur Anwendung.
Bei Neueinbau oder Erweiterung
Der Einbau von bisher nicht vorhandenen Einrichtungen, wie z.B. einem Lift oder einer Gegensprechanlage, ist zu 100 % wertvermehrend. Die entstehende Mehrfläche bei Erweiterungssanierungen (z.B. Balkonvergrösserung) legitimiert den Vermieter zu einer Mietzinserhöhung im Verhältnis zur ursprünglichen Fläche.
Bei umfassender Erneuerung
Der Gesetzgeber sieht für umfassende Erneuerungen am Mietobjekt eine Sonderregelung vor. Bei Arbeiten und Massnahmen, welche offensichtlich über den normalen Unterhalt hinausgehen, mehrere und wesentliche Teile der Liegenschaft betreffen, darf ein wertvermehrender Anteil von 50% – 70% der Investitionskosten auf den Mietzins überwälzt werden.
Mietzinserhöhung und deren Anzeige
Der Vermieter ist berechtigt, den wertvermehrenden Anteil mit einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals, amortisiert auf die Lebensdauer und unter Berücksichtigung der Unterhaltskosten, auf den Mietzins zu übertragen. Die Anzeige der entsprechenden Mietzinserhöhung darf erst nach Abschluss der Erneuerungsarbeiten und nach Vorliegen der Belege erfolgen. Sie muss dem Mieter mit dem durch die jeweiligen Kantone genehmigten Formular «Mitteilung einer Mietzinserhöhung» angezeigt und klar begründet werden. Die Mietzinserhöhung tritt unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächst möglichen Kündigungstermin in Kraft. Wir unterstützen Sie bei der Planung von Erneuerungs- und Instandstellungsarbeiten sowie bei anschliessenden Mietzinsfragen.