Steuerliche Anknüpfungspunkte
Vorweg, eine STWE-Gemeinschaft bildet kein eigenes Steuersubjekt. Der einzelne Eigentümer versteuert den Eigenmietwert seines Anteils. Vermietet er seine Einheit, unterstehen die Mietzinseinnahmen den Einkommenssteuern. Der Wert des STWE-Besitzes findet Aufnahme im Bereich Vermögenssteuer. Sowohl bei der Berechnung des Eigenmietwertes als auch des Vermögenswertes kennen die Kantone unterschiedliche Ansätze.
Einkommens- und Vermögenssteuer
Wie ein Alleineigentümer kann der STWE-Besitzer die Kosten für den Unterhalt vom Einkommen abziehen. Er wählt jährlich zwischen der Variante „pauschal“ oder „effektiv“. Seit dem Jahre 2012 wendet auch der Kanton Luzern die sogenannte Wechselpauschale an. Für Gebäude, deren Erstellungsjahr nicht mehr als 10 Jahre beträgt, gilt ein Abzug von 10 %; für ältere 20 %.
Im Normalfall äufnen STWE-Gemeinschaften für Sanierungsarbeiten einen Erneuerungsfonds. Die zweckgebundene Rückstellung bildet Gemeinschaftsvermögen. Jeder Eigentümer versteuert seinen Anteil basierend auf der Wertquote im Vermögen.
Vorteile einer professionellen Verwaltung
Den Liegenschaftsunterhaltskosten kommt auch im STWE-Bereich eine besondere Bedeutung zu. Administrativ würde sich die Pauschale aufdrängen. Im langjährigen Durchschnitt dürften dabei die Unterhaltskosten wohl gedeckt sein. Ein Vergleich mit den jeweiligen effektiven Kosten lohnt sich.
Betreut eine Immobilien-Dienstleisterin die STWE, liefert die Jahresabrechnung die sachdienlichen Angaben. Ihr Anteil am Jahresaufwand (inklusive Verwaltungshonorar und Einlage in den Erneuerungsfonds) basiert dabei auf der Wertquote. Die Kosten ergänzen Sie mit den persönlichen Auslagen (Ersatz Kochherd, Waschmaschine, Tumbler, etc.). Lebenshaltungskosten, z.B. Aufwendungen für Wasser, Gas und Strom, etc., bleiben steuerneutral. Bei vermieteten Wohnungen können die nutzungsbedingten Betriebskosten im Sinne des Mietrechts als Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Kantonale Weisungen geben die Parameter vor.
Planung hilft Steuern einsparen
Die Risiken „Abbruch oder Sanierung“ sind ein stetiger Begleiter der STWE-Besitzer. Beide Aspekte beeinflussen im Ergebnis unweigerlich auch die persönliche Steuerplanung der Eigentümer. Grössere Sanierungsmassnahmen der Gemeinschaft sind steueroptimal auf verschiedene Perioden zu verteilen. Wichtig: Nebst dem Gebäude muss der Unterhaltszeitstrahl auch jede einzelne Wohnung umfassen. Fällige Küchen- und Badzimmersanierungen sind zu koordinieren. Im Bereich Liegenschaftsunterhalt kommt zusätzlich die kantonale Regelungsvielfalt hinzu. Energie- und denkmalpflegerische Aspekte werden beispielsweise unterschiedlich interpretiert.
Als STWE-Eigentümer könnte unweigerlich auch die Grundstückgewinnsteuer zu einem Thema werden. Mit einer strukturierten Betreuung und einem disziplinierten Aufbewahren der Liegenschaftsunterlagen legen Sie bereits während der Besitzdauer die Basis für ein effizientes Veranlagungsverfahren. Ergebnis: Sie sparen Zeit und Geld.